Услуги
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
В этой статье мы предлагаем Вам ответы на часто задаваемые вопросы, связанные с недвижимостью.
Договор купли-продажи недвижимости
Основная часть сделок с недвижимостью на рынке жилья заключается на основе договора купли-продажи квартиры. Это ключевой документ для передачи прав собственности, значение которого невозможно переоценить. Он обязует продавца передать недвижимость в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязан ее принять, уплатив соответствующую сумму. При этом договор должен быть составлен в строгой письменной форме, отступление от которой может привести к отказу в регистрации сделки.
Предлагаем вам рассмотреть основные моменты, имеющие отношение к заключению договора купли-продажи квартиры, а также к сделкам с жилой недвижимостью в целом.
Этапы заключения сделки купли-продажи недвижимости.
Процесс покупки или продажи квартиры осуществляется в несколько этапов:
· оценка юридической чистоты сделки;
· заполнение самого договора купли-продажи;
· подписание акта приема-передачи квартиры;
· передача покупателем продавцу оговоренной денежной суммы;
· регистрация договора купли-продажи квартиры в соответствующих государственных органах.
Под оценкой юридической чистоты сделки предполагается тщательная проверка истории квартиры. Главная цель покупателя – выяснить, не может ли кто-то еще претендовать на приобретаемую недвижимость, не обладает ли кто-то правом проживать в данной квартире. А перед заключением договора задатка необходимо проверить документы на квартиру и убедиться, что вы имеете дело с собственником квартиры. Также очень важно детально вписать характеристики квартиры, данные участников сделки, сроки выполнения обязательств и сумму задатка.
Что должно быть указано в договоре купли-продажи недвижимости?
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости следует отнести:
1. Необходимо указать стороны договора (продавец и покупатель) и их данные: ФИО, паспортные данные, место жительства.
Если договор купли-продажи квартиры заключен не собственником квартиры или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя. Обычно представители покупателя или продавца действуют на основании нотариально заверенной доверенности. В ней должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи квартиры, получение или оплата по договору купли-продажи квартиры, а также прием или передача квартиры с правом подписания передаточного акта. Подумайте, стоит ли Вам заключать договор купли-продажи квартиры, когда со стороны контрагента выступает представитель по доверенности. Такая доверенность может быть отозвана лицом, выдавшим ее, и представитель попросту не будет являться уполномоченным лицом на заключение договора купли-продажи квартиры. Спорные вопросы придется разрешать через суд, но на разрешение этого вопроса может уйти много времени и сил
2. Квартира должна быть четко идентифицирована. В договоре должна быть четко прописана информация:
· адрес (местоположение) квартиры;
· квартира (часть квартиры), комната;
· общая площадь в соответствии со свидетельством о собственности;
· этаж, на котором расположена квартира; назначение (жилое); кадастровый (или условный) номер квартиры.
3. Цена квартиры, установленная соглашением сторон договора.
При продаже квартиры в кредит должны быть прописаны, если предусмотрены условия об отсрочке или рассрочке платежа, а также указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей.
4. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением.
Если право продавца ограничено, это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Кроме вышеперечисленных пунктов в договоре купли-продажи могут быть указаны дополнительные условия, которые не являются обязательными для их включения в текст договора купли-продажи квартиры. Это может быть конкретный порядок и сроки оплаты, сроки передачи продавцом квартиры покупателю; сроки освобождения продавцом квартиры от принадлежащего ему имущества.
Какие документы необходимы для договора купли-продажи недвижимости?
В список документов для продажи квартиры в 2023 году входят:
· паспорт собственника
· договор купли-продажи
· выписка из ЕГРН, в том числе чтобы проверить, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки
· свидетельство о рождении ребенка — если для приобретения недвижимости использовался материнский капитал
· брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке
· другие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство и договор дарения;
· технический паспорт: в нем технические характеристики квартиры и подробный графический план. Техпаспорт нужен для получения разрешения от органов опеки и попечительства, если покупатель планирует оформить ипотеку. А также, сверившись с ним, можно узнать о наличии незаконной перепланировки квартиры.
· справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
· доверенность — если на сделке будет доверенное лицо
· справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
· расширенная выписка из домовой книги, чтобы покупатель и банк убедились, что в квартире никто не прописан
Сколько стоит оформление сделки по купли-продажи недвижимости?
За регистрацию права собственности на жилое помещение покупатель должен уплатить государственную пошлину — 2000 руб.
Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи, за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб.
Кто должен оплачивать расходы на оформление договора купли-продажи недвижимости?
Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры.
В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.
Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.
Куда подать документы на регистрацию договора купли-продажи недвижимости?
В МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.
Специалисты многофункциональных центров могут приехать к заявителю домой, чтобы принять документы на регистрацию. Эта услуга бесплатная для ветеранов, в том числе с инвалидностью, ВОВ, детей с инвалидностью, людей с инвалидностью с детства первой группы, людей с инвалидностью первой и второй групп, и платная для всех остальных. Стоимость и условия в каждом регионе свои, их можно узнать в конкретном МФЦ.
Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате ВОВ, людей с инвалидностью первой и второй групп, если они собственники продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.
Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.
Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя.
У нотариуса. Нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи, которые они удостоверяют. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.
В интернете. Подать документы на регистрацию можно через портал Госуслуг. Еще подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки по договорам купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан квалифицированной электронной подписью всех участников сделки.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?
Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.
По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение об этом. Если деньги за квартиру уже переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.
Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.
Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.
Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи.
По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности нужно, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке. Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.
В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в суде.
Сроки перехода прав собственности по договору купли-продажи недвижимости.
Если вы подали документы через МФЦ, право собственности будет зарегистрировано через 9 рабочих дней.
Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эту работу уже сделал нотариус.
После регистрации права собственности вы получите выписку из ЕГРН. Штампы на договоры купли-продажи Росреестр больше не ставит.
Можно ли заключить договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала?
Да. Использование денежных средств, выделенных родителям в рамках материнского капитала, допускается не ранее, чем через 3 года после рождения либо усыновления второго ребенка. В качестве исключительного случая рассматриваются ситуации, когда родителям требуется срочно погасить:
- долг по кредиту, взятому с целью покупки новой квартиры или строительства жилья;
- задолженность по процентам в рамках целевого займа.
Чтобы начать распоряжаться материнским капиталом его получателю следует обратиться в местное отделение пенсионных органов со следующими бумагами:
- паспорт получателя социальной помощи и его супруга;
- свидетельство о браке;
- паспорт и доверенность представителя;
- заявление на распоряжении целевыми средствами;
- свидетельства о рождении детей;
- разрешение органа опеки на использование бюджетных средств;
- страховое свидетельство заявителя;
- документы, доказывающие цель расходования социальных средств.
Данные документы могут быть переданы гражданами путем:
- личного помещения государственных органов;
- передачи через доверенное лицо;
- пересылки в почтовом отправлении;
- передачи через электронный портал.
Бумаги рассматриваются сотрудниками ПРФ в течение 30-ти дней. После анализа поступившей документации должностные лица решают удовлетворить или отказать в удовлетворении заявления. Решение направляется заявителю в течение 5-ти дней с момента его вынесения.
Если государственные органы удовлетворили просьбу гражданина, ему требуется перечислить денежные средства на новую квартиру в течение 2-месячного срока. Кредитные средства могут быть направлены на следующие цели:
- покупка жилой площади;
- строительство жилья с участием строительной организации;
- реконструкция или возведение объекта без привлечения подрядчика;
- возмещение расходов на строительство дома;
- внесение первоначального взноса для получения кредитных средств на жилье;
- оплату целевого кредита или процентов по займу.
Если родители приобретают жилое помещение, то им потребуется заключить договор купли-продажи квартиры под материнский капитал. В этом документе следует отразить:
- наименование сторон сделки;
- предмет соглашения в виде объекта недвижимого имущества, расположенного по конкретному адресу. Стороны отражают этажность жилого дома, количество комнат в квартире, площадь помещения;
- цену договора и особенности внесения оплаты за жилье;
- наименование и реквизиты правоустанавливающей документации на жилое помещение;
- сведение о регистрации права собственности на недвижимость;
- условия перехода прав на квартиру;
- права и обязанности сторон сделки;
- ответственность в случае нарушение условия договора.
Договор дарения недвижимости
Дарение недвижимости является одной из самых распространенных сделок по передачи собственности, особенно между родственниками. Но здесь существует ряд нюансов, которые мы рассмотрим в данной статье.
Что должно быть указано в договоре?
К существенным условиям договора дарения следует отнести:
1. Условие о предмете договора – в договоре необходимо четко идентифицировать объект недвижимости, для этого в договоре указывают адрес, по которому расположено имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, количество этажей, год постройки, назначение и т.д.
2. Вид обязательства по дарению – в соответствии с договором дарения, даритель передает имущество или же обязуется передать его, в зависимости от формулировки в договоре различаются правовые последствия заключения договора. Наиболее на практике распространены реальные договоры дарения, по которым даритель передает имущество.
Выше приведены условия, в отсутствии которых сделка будет являться несостоявшейся.
Какие ещё условия следует предусмотреть в договоре?
В договор дарения жилого помещения следует включить условие о наличии лиц, которые имеют право пользования жильём.
Право дарителя отменить дарение в следствие, если он переживет одаряемого
Стоит предусмотреть условие о переходе права на случай смерти дарителя или одаряемого
Кто является сторонами в договоре дарения?
Сторонами договора дарения недвижимости могут являться физические и юридические лица, в частности индивидуальные предприниматели.
Дарителями недвижимости не могут выступать:
· Коммерческие организации в отношении коммерческих организаций
· Лица, находящиеся под опекой
Одаряемыми не могут являться:
· Работники образовательных и медицинских учреждений, а также организаций, оказывающих социальные услуги – если дарителями выступают граждане, которые находятся в них на лечении, содержании или воспитании;
· Лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, муниципальные должности;
· Государственные и муниципальные служащие;
· Служащие Банка России
Какие документы необходимы для договора дарения?
Чтобы составить договор дарения, понадобятся:
· Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
· Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
Эти документы не нужны, если право собственности дарителя возникло до 31 января 1998 года. Тогда на правоустанавливающих документах должен стоять штамп о регистрации, сделанный бюро технической инвентаризации, БТИ.
По закону акт приема-передачи не нужен, но лучше его составить. Это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным со дня регистрации перехода права, но сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому. Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи, но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому, и тогда можно зарегистрировать право собственности через суд.
Технический паспорт квартиры или экспликация